引言

中秋节有悠久的历史，据记载，它起源于古代帝王的祭祀活动，《礼记》上载：“天子春朝日，秋夕月”，夕月就是祭月亮，说明早在春秋时代，帝王就已开始祭月、拜月了，直到唐朝初年，中秋节才成为固定的节日。

中秋佳节，是团圆的温馨节日，但对于郑州楼市来说经历了水灾的7月疫情的8月，低迷的楼市“金九”到底如何，我们一起来看下贝壳研究院郑州分院的监控数据。

全国形势

nationalsituation

楼市退烧/地产股下跌/房价指数回落

中秋长假，全国多数城市降温退烧，重点城市成交量同比有不同程度下降。香港股市下跌，其中地产股跌去6.69%，同时根据国家统计局最新发布的70城房价指数来看，较上月收窄0.14个百分点，市场整体呈现回落态势。

市场降温的原因主要有3个：一是调控持续加码，广州、合肥等重点城市出台二手房指导价，上海二手房贷款执行“三价就低”，提高购房成本；北京、杭州、合肥、西安等限购、限售以及学区房调控收紧，减少购房资格。二是信贷环境收紧，房贷加息、放款慢甚至银行不接单等城市增多。三是市场下行期，需求端观望情绪加重，入市更谨慎。

预计年底前市场仍有向下调整的压力，市场预期持续减弱。

郑州市场表现

MarketPerformance

年中秋假期（9.19-9.21日）新房、二手整体带看量约1.2万组，相对去年下降17%，带看量的数据下降或许差别不大，但是我们看成交量的话，今年的中秋节新房成交量相较于19年和20年中秋节，同比下降约26%，33%，二手房下降9%。从以上数据我们可以看出来，新房和二手的带看和成交数据均有所下滑，其中成交下降幅度较大，市场热度虽然相对7-8月有所恢复，但依然低于预期。

数据来源：带看成交数据为贝壳研究院郑州分院监测数据，非市场全量数据，仅供参考

细分市场特征

Marketsegmentcharacteristics

板块继续分化，冷热不均

刚需市场部分项目以价换量，管南，高新，二七整体市场热度较高；港区，中牟等远郊板块市场去化依然困难。

改善板块北龙湖和杨金滨河整体成交热度均不足，这背后的原因是今年二手房成交量受银行额度影响成交量下降明显（大郑州二手房成交套数由6月份套下降至8月份套），直接导致新房的改善不足，另外改善业主手里大部分有房子居住，在当前宏观政策利率均不占优势的背景下，延缓了买房计划。

数据来源：带看成交数据为贝壳研究院郑州分院监测数据，非市场全量数据，仅供参考

客户观望情绪较重，信心不足

经历几年的楼市下行周期，今年的楼市冷热变化交替出现，从春节期间改善的恢复，3月新房二手量价上升，4-5月达到小阳春，6月份市场开始下滑，7-9月份持续下行，今年整体调控的收紧，金融利率上调，叠加水灾和疫情影响，客户当前对市场信心不足，延缓了购房计划。

数据来源：大郑州包含市内八区+航空港区+新郑+荥阳+中牟，数据为市场数据

部分开发商心态进入“躺平”状态

当下市场主城部分优质项目，还可以以价换量，通过价格调整吸引部分客户进场，一些远郊项目短期内降价客户吸引力也不是很足，大幅度的价格调整又不太容易实现，且降价对前期业主心态也有不好的影响，所以部分项目选择了躺平。反映在中秋假日，我们看到的是除了极个别项目进行了小幅度优惠之外，大部分项目价格整体稳定。

数据来源：数据来源于贝壳市场研究院郑州分院监控，实际以售楼部为准，本数据仅供参考

地市客户，跨城业务热度不减

9.19-9.21中秋假期期间地市来郑购房占本地购房比值10%，较7/8月份（8%-9%）有所上升，表明地市客户，跨城业务热度不减。

数据来源：数据来源于贝壳市场研究院郑州分院监控，实际以售楼部为准，本数据仅供参考

开盘去化分析

开盘持续分化，多数楼盘表现平平，优质位置改善楼盘依旧较热，中秋假期期间监控到4个项目开盘，推出套房源，去化套，去化率32%，成交相对较差。

数据来源：数据来源于贝壳市场研究院郑州分院监控，实际以售楼部为准，本数据仅供参考

二手房市场

second-handhousemarket

8月主要受疫情以及全国不断加码的调控对客户的心理预期影响二手成交量下滑较严重，二手均价下降（贝壳监测）。随着复工复产，预计接下来价格回归正常幅度，但在房住不炒，住有所居大政策下，价格上涨预期减弱。此外郑州二手房成交周期持续拉长，流动性不足仍将为四季度的主基调。

数据来源：大郑州包含市内八区+航空港区+新郑+荥阳+中牟，数据为市场数据

年四季度市场预测

marketprojection

随着年底的到来，房企急于回笼资金，积极推货，四季度推货量居高不下，预计四季度以价换量。

对于开发商来说：当前挤牙膏式的降价，效果收效甚微，今年促销优惠节点较往年提前，四季度促销承压较重，开发商应该抓住机会，提前抢跑。

对于消费者来说：当前银行利率下调为小概率事件，买在当下，是最好的选择，市场下行置换最划算（来看一个数学公式：假如一套二手房50万，新房万，市场上行情况下，假如同时涨价10%，此时出售二手房55万，买新房万，价差55万，多花5万；市场下行情况下，假如同时降价10%，此时出售二手房45万，买新房90万，价差45万，反而节省5万。）

对于渠道经纪人来说：当前板块分化，需要选出优质楼盘，多修炼内功，做好区域深耕，才能成为重点区域重点楼盘的专家。

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